正当楼市处于救与不救的争议时，近日，发生在深圳及北京的两起事件，吸引了不少人的关注。

深圳桑泰地产名为丹华府的楼盘推出特惠单位，对此前购房的业主，开发商按照特惠单位的价格，全部对购房者进行了差额补偿，成为首个全额补偿购房业主差额的开发商。

就在深圳桑泰地产对业主补偿差价的同时，北京的涂女士却因要求退还差价未果，愤而一纸诉状把其房产开发商告上法庭讨要差价。目前，法院已经受理此案，并将在近期审理。

进入2008年，楼市出现“寒流”，对于房产商采取降价措施后造成的价格差异，退与不退到底是谁说了算，业主因开发商降价要求补差价是否合理合法等问题，因这两起事件而备受关注。中国社科院研究生院院长助理、法学博士文学国教授接受《法制周报》记者采访时认为，深圳桑泰地产同意向业主补偿差价，这是开发商的价格调整，属于企业行为。而业主通过施压、法律等形式迫使开发商予以补偿，这违背了商业契约的基本规则和市场经济买卖自愿原则。

开发商主动补差价

10月12日，正值周日。深圳的天空尽管阴沉沉的，但仍然挡不住人们看房的热情。

深圳桑泰地产售楼处的工作人员，不停地招呼着前来咨询的人们。“房价降下来之后，人们自然就想来买了。”桑泰售楼处一位工作人员对记者说。

因为是周日，来桑泰地产售楼处看房的人要比平常略显多一些。但是，大家对桑泰的关注，也许并不是针对其房价的高低或楼盘的优劣，而是桑泰地产采取了一鸣惊人的举措——向业主补偿差价，成为全国首个全额补偿业主房价差额的开发商。

进入2008年，由于楼市出现“寒流”，一时间，上海、杭州、深圳等大城市的房价纷纷缩水，而一些业主的房子还没到手，已遭遇大幅度缩水。

于是，在深圳出现了一种新现象，因部分开发商调低房价销售楼盘，不少业主纷纷提出了退房、赠送装修、赠送车位、减免物业费等要求，希望得到补偿。有的业主甚至还采取了一些干扰售楼处销售工作的极端措施，并到政府部门表达诉求。而就在深圳两大上市地产公司金地、万科分别称将不会满足部分业主提出的“补差价、退房”等要求时，桑泰地产却在同一时间作出了反其道而行的全额补偿差价的承诺。

按桑泰地产的承诺，对此前购房的业主，开发商将按照特惠单位的价格全部进行差额补偿。(法制周报新闻热线:0731-4802117)据记者了解，桑泰地产的这个楼盘于去年年底开盘，均价2万元/平方米，该楼盘推出的特惠单位，均价为1.6万元/平方米，起价为1.3万元/平方米，由此产生的差价，开发商愿意给予全部业主差额补偿。补偿分为两种方式进行：还没有签订合同的业主，开发商会直接以新价格与之签合同;已经签订了购房合同的业主，开发商则以装修款的形式退回给客户。

目前，桑泰地产已对所有的业主进行了差价补偿。桑泰地产有关人士向记者透露，由于具体的补偿金额还在统计中，估计总额在2000万元至3000万元之间。

桑泰地产营销总监蔡灿接受媒体采访时表示：“开发商没有义务赔偿业主因为降价带来的损失。桑泰此次行动，主要是考虑业主是真心喜欢这个楼盘，我们不想让他们在短期内承担如此大的损失。从法律上说，桑泰地产此轮降价不需要对业主负经济责任，但是从道义上说，业主是出于对桑泰品牌的信任和支持才购买房子，桑泰此次‘全额补偿’是将消费者的置业损失转移到开发商，体现了我们对消费者的体恤与关怀。”

开发商补与不补都与法律无关

退房，本身并不是一个法律术语，法律上与此对应的词语是“解除购房合同”。一般地说，合同既然已由双方当事人签字生效，任何一方就不能随意反悔，因此，绝对的“无条件退房”是不可能的，只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时，才允许当事人解除合同。既如此，深圳桑泰地产为何同意向业主补偿差价，而北京方恒置业公司却拒绝业主的要求，以致被告上法庭?

中国社科院研究生院院长助理、法学博士文学国教授接受《法制周报》记者采访时认为，买卖房屋是属于合同契约关系，业主要求降价退房、补差额这类行为不属法定义务，降价后退不退差价，须由购房合同约定。如果合同有补差价的相关约定，开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外，业主除非有足够的理由符合法定或合同约定“退房”、“补差价”的情形，否则，业主提出的有关要求基本上不可能通过诉讼的方式获得胜诉。

他认为，深圳桑泰地产同意向业主补偿差价，这是开发商作出的调价，属于开发商的权利，也就是对降价之前的业主和降价之后的业主之间存在的价格差进行调整，是属于开发商自己决定的行为，不属于法律的范畴。

文学国表示，任何买卖行为都是有价格下跌风险的，房地产市场的买卖行为也是如此。房屋买卖是一种市场行为，业主购房之后价格涨跌属于商业风险，这种风险是随着购房合同生效时从开发商转移至业主承担的。因此，个别企业基于其自身实际及发展需要而采取的单方面商业行为，不代表开发商具有法律或合同上的补差价义务，购房者不能借此主张和要求开发商补偿差价。

“比如，我们去商场买衣服花了500元钱，隔一段时间发现衣服打折了，只要250元钱，那么，其中的差价难道是要商场来补偿?”文学国说，买衣服和买房子其实性质是一样的，只是房地产市场本身的价格波动造成的影响会比较大，所以消费者出现的不平衡心理也会比较明显。

针对目前几大城市出现的退房团维权行为，文学国认为，“这其实是滥用了消费者的权益，在买卖房屋时，合同都是双方自愿签订的，“如果业主在买房时预期房价将会涨的话，为什么没有预计它也会跌呢?其对于自身买房行为的价格风险不可能不知晓。正所谓‘买者自负’，既然选择了高价位购房，就理应能够承担房价波动带来的损失。”

针对目前楼市降价风波带来的问题，文学国认为，首先应该维护合同的严肃性，做到有损失有承担，而不是一味拒绝接受市场的结果，通过集体施压等形式迫使开发商予以补偿，这违背了商业契约的基本规则和市场经济“买卖自愿”原则。(本文来源：东方网 作者：郭薇灿)